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中國樓市這一年:博弈與向前

  2011年和過去的幾年一樣,樓市讓人牽掛,讓人糾結。
  上至中央,中至地方政府,再到地產商,以及普通百姓,無不關注著極為簡單又極為復雜的兩個字:房價。
  毋庸置疑,2011年,“十二五”開局之年,定會在中國樓市發展史上,留下濃墨重彩的一筆。而我們該怎樣梳理中國樓市這一年?
  這一年,調控力度空前。
  這一年,保障房建設史無前例給力。
  這一年,房價在年底終現拐點。
  這一年,房產稅開始試點。
  這一年,“地產藝人”和地產專家更加活躍。
  ……
  2011年,有關中國樓市,有太多話要說。該從哪些角度切入?能否在紛繁復雜中發現大勢?
給力 限購與保障房限購和保障房,連同國家決心等其他因素,共同形成一股合力,將社會對樓市的預期及樓市本身,推到“回歸合理”的方向和軌道。
  1月26日,“新國八條”出世,中央確定了八大樓市調控政策。其中明確提出對擁有多套房產的購房人實行“禁購”。
  早在去年4月,限購和限貸政策即已出臺,以“新國四條”和國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》為標志,三套以上購房被暫停發放貸款。
  然而,去年10月,商品房銷售量和房價反彈,到12月達到高峰。“一些人有的是錢”。在“限購”和“限貸”不見效果之時,帶有“禁購”表述的“新國八條”出臺。
  不止中央“開藥方”,全國40多個城市也先后出臺了商品房限購措施等。中央要求,各省在年初制定本地房價調控的明確、量化目標,公之社會。達不到的要約談甚至問責。無疑,“落實地方政府責任”,具體而明確,讓新政效果有了可以預期的結果。不止這些,保障房的給力影響了社會對樓市的預期。
  今年1月,住建部宣布,2011年我國將開建保障性住房1000萬套,比2010年的580萬套增長70%,其面積大體相當于2010年全年商品房的供應量,創歷年之最。
  而按計劃,“十二五”期間,國家將建設3600萬套保障房。這些數字的背后,是艱巨的任務。蓋如此多的房子,需要大量的地,大量的資金,大量的設備,國家具備這些嗎?
  事實證明,看似“不可能完成的任務”進展不錯。11月10日,住建部稱,截至10月底,今年全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套,實現了年初計劃的目標任務。這為“十二五”期間的計劃開了個好頭。
  進入11月,房價拐點出現,趨向下行。而從今年開始,房產稅一詞,似乎很陡然地,日漸逼近我們的生活。
  一場看不見的博弈在暗地里進行。剛需者終有剛需,開發商則需要盡快回籠資金。前者憋著等待“抄底的最佳時機”,后者苦撐不愿意讓利。這個僵局的打破,需要有一方“hold”不住。
  限購和保障房的合力,終于讓高企的房價逐步低頭。國家統計局公布的數據顯示,10月份70個大中城市房價平均環比下降0.14%,今年以來首次出現環比下降。
  11月,“拐點”出現。北京等地,部分遠離市中心的樓盤開始大幅降價。一些城市出現“退房潮”。國家統計局數據顯示,11月國房景氣指數創下28個月新低,僅為99.87,接近2008年10月全球金融危機時候的99.68的數值。
  持續的調控,還使中國土地市場明顯降溫。北京中原地產市場研究部數據顯示,今年前11個月,全國130個主要熱點城市土地出讓金收入為1.18萬億元人民幣,同比減少5200億元,下降近三成。
  房產稅,這一樓市“達摩克利斯之劍”,自今年開始,日益走近民眾生活。年初,與“新國八條”僅隔一天,房產稅開始在上海、重慶兩地試點。盡管從征稅范圍到稅率來看,均“不足夠有殺傷力”,但其試點本身即是一種帶有威懾力的信號。
  日前,中國財政部財政科學研究所所長賈康稱,年底將會對重慶、上海兩地的房產稅試點情況進行總結,屆時會出臺下一步擴大試點的方案,而擴大試點城市名單尚未確定。
  有分析認為,未來房地產調控大方向,將是以房產稅等經濟手段來逐步替換“限購令”等行政手段。
堅定 明年的方向
  歲末,一些城市的房地產調控政策即將到期。明年,調控是否還會繼續,很多人在揣測。他們認為,這其間有著極為強烈的博弈。而中央政治局的表態擲地有聲:調控政策不動搖。
  房地產行業,是支柱性行業,更是基礎行業。它的一舉一動,有高達數十個行業與之關聯。如水泥、鋼材、玻璃、家電等等。而這些,均關系就業。
  年底了,不完全調查顯示,至少有7個城市的調控政策即將于12月31日到期。而明年,這些城市還會限購嗎?這一切,現在還是未知。在多地樓市細節走向不明朗之時,一些猜測開始見諸媒體。
  有分析認為,限購與否的背后,有著多方復雜博弈,明年限購是否繼續,未知。未知,這是一種曖昧的表達。而樓市不需要曖昧,而需要清晰。
  國務院參事、國務院發展研究中心金融所所長夏斌直言,中國房地產市場不打,中國肯定要出事。打狠了,可能也會出事。他認為,房地產業涉及方方面面,能不能有藝術地調控好房地產市場,是明年宏觀調控的關鍵和難點。
  任興洲、鄧郁松、許偉,國務院發展研究中心市場經濟研究所的這三位專家,在媒體發表觀點,條分縷析地論證“房地產調控處在關鍵時期,應堅持調控不動搖”。他們認為,堅持房地產調控有利于經濟社會的持續健康發展,國家應繼續堅持和完善房地產調控,并著手建立長效機制。
  最為清晰的聲音,終于在12月9日出現,中央政治局會議透出信息:“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸,促進房地產市場健康發展。”5天后的12月14日,中央經濟工作會議強化了這一信息。
  當前,短期調控效果已基本實現。其一,部分城市房價過快上漲趨勢基本得到遏制。其二,“限購令”等調控措施已基本將投資、投機性需求擠出市場。
  就長期調控目標而言,房價合理回歸、房地產市場健康發展仍任重道遠。所以,2012年的中國樓市,必然仍將讓人牽掛,讓人糾結。
2011樓市關鍵詞
  【新國八條】1月26日,國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。“新國八條”是我國近幾年有房地產調控政策以來最嚴厲的政策組合。
  【46城市限購】2月16日,北京正式公布了貫徹“新國八條”的“京十五條”,其中關于“限購”的細則,被稱為最嚴厲的“限購令”,要求外地人購房須提供連續5年以上納稅或社保證明。同時,已有一套房的本市居民限購一套房,已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暫停購房。目前,全國共有46個城市出臺以“限購”為核心的樓市調控政策。
  【1000萬套保障房】2011年是“十二五”開局之年,按照“十二五”規劃,未來5年將新建保障性住房3600萬套,其中2011年1000萬套。住房和城鄉建設部公布,截至10月底,全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套,今年的保障房建設任務順利完成。
  【房產稅試點】1月27日,上海、重慶宣布次日開始試點房產稅,上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房;重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓,以及無工作、無戶口、無投資人員所購二套房。此后,兩地的高端不動產都明顯出現成交量下降、價格趨穩。以房產稅等經濟手段逐步替換“限購令”將成為未來房地產調控的大方向。
  【降了】往年“金九銀十”銷售季節,在2011年徹底變為“銅九鐵十”。“降價潮”逐漸蔓延全國。萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點城市的一些項目降價幅度超過20%。
聲音
  我們在幾年前就撤出了住宅市場,再也沒有購買過任何住宅立項的土地。今天住宅降價,出現了砸售樓處等惡性事件,這一點也不奇怪,住宅的降價是遲早的事。
——SOHO中國董事長潘石屹
  2012年萬科的發展策略是過冬。冬天策略,現金流很重要,有的時候現金流比利潤率更重要。第二個,要求賣樓更積極一點,不能有存貨,不能囤地。第三,更慎重地買地。第四,管理都要圍繞冬天來運營,也就是說該節約的要節約一下。最后,冬天把身體練好。
——萬科集團總裁郁亮
  繼股市之后,樓市投資的“黃金期”已經過去。樓市一旦喪失“掙錢效應”,必然回歸理性價格。最強大的政策莫過于限購(限價)之后推出房產稅和3600萬套保障性住房全面落實,屆時樓市必然只剩下居住屬性。
——網友“菜小小號”

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